راهکارهای قانونی برای خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری

منظور از خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری چیست؟

خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری مطابق با قوانین و مقررات جاری ایران مستلزم رعایت شرایط خاصی است. در حقوق کنونی ایران خرید و فروش املاک مسکونی، اداری و تجاری معمولاً با نگارش و تنظیم مبایعه نامه و در دفاتر مشاورین املاک صورت می گیرد. مبایعه نامه یا قرارداد فروش املاک در سه نسخه تنظیم می شود و به امضای خریدار، فروشنده و شهود می رسد. سپس مبایعه نامه به مهر مشاورین املاک ممهور شده، در سامانه ثبت اسناد و معاملات کشور به ثبت رسیده و کد رهگیری دریافت می شود. مبایعه نامه ها اغلب بر روی کاغذهای چاپی مخصوصی که اتحادیه صنف مشاورین املاک در اختیار مشاورین املاک قرار می دهد، تنظیم می یابند.

خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری یک فرایند چند مرحله ای است. پیش از تنظیم مبایعه نامه و وقوع عقد میان خریدار و فروشنده معمولاً مشاورین املاک خریدار و فروشنده را با یکدیگر آشنا می کنند. سپس در جلسه ای حقوق و تعهدات هر یک از طرفین تعیین شده و مبایعه نامه تنظیم می شود. در مبایعه نامه علاوه بر مشخصات ملک مورد معامله و طرفین معامله، حقوق و تعهدات هر کدام در قابل یکدیگر مشخص می شود. به عنوان مثال خریدار متعهد می گردد بهای ملک را ظرف مهلت ۳ ماه به فروشنده پرداخت کند. در مقابل فروشنده متعهد می گردد پس از دریافت تمام مبلغ قرارداد، در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و اقدامات مورد نیاز برای صدور سند مالکیت به نام خریدار را فراهم نماید. در نوشتار حاضر ضمن بررسی شیوه انعقاد قرارداد خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری، برخی از نکات حقوقی و قانونی مهم در این خصوص را یادآور می شویم.

 

املاک به چند دسته تقسیم می شوند؟

منظور از املاک یا اموال غیر منقول اموالی هستند که جابجایی آنها از محلی به محل دیگر ممکن نیست، مگر این که به خود آنها یا محل قرار داشتنشان آسیب وارد شود. زمین اصلی ترین مال غیرمنقول است. اموال دیگر مثل آپارتمان، پل، ویلا و … به واسطه نصب بودن بر روی زمین، غیر منقول به شمار می روند. فروش اموال غیر منقول یا املاک می بایست با تشریفات خاصی انجام گیرد. در واقع فروش املاک زمانی به صورت کامل انجام می گیرد که طرفین در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حضور پیدا کرده و نسبت به صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار اقدام نمایند. تا زمانی که سند رسمی مالکیت به نام خریدار صادر نشده باشد، از نظر قانونی به عنوان مالک جدید ملک شناخته نمی شود.

با انعقاد مبایعه نامه، هر کدام از طرفین متعهد به انجام اموری می شوند. فروشنده می بایست مورد معامله یا مبیع را به خریدار تحویل دهد. تحویل دادن ملک مورد معامله به روش های گوناگونی انجام می گیرد. اگر ملک مورد معامله محصور بوده و درب و قفل داشته باشد، تحویل آن با تحویل کلید درب ها به خریدار صورت می گیرد. همینطور در مورد ملکی که به سیستم دزدگیر مجهز است، تحویل ملک به معنای این است که فروشنده رمز های ورودی و شیوه کار کردن با سیستم امنیتی را به خریدار آموزش دهد.

مشخصات ملک مورد معامله می بایست به صورت تمام و کمال در مبایعه نامه قید گردد، به صورتی که تشخیص ملک در عالم خارج دقیقاً ممکن باشد. برای تحقق عقد میان طرفین، باید هر دو ملک یکسانی را به عنوان موضوع معامله انتخاب نمایند. بنابراین در صورتی که خریدار یک ملک خاص و فروشنده ملک خاص دیگری را به عنوان موضوع معامله انتخاب کنند، معامله باطل است.

 

 

رسیدگی به تخلفات طرفین قرارداد خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری چگونه است؟

در صورتی که مبایعه نامه به درستی و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شود، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار انتقال خواهد یافت. اگر فروشنده با وجود دریافت بهای معامله، از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می تواند به دوایر اجرای ثبت یا دادگاه های عمومی و حقوقی مراجعه کرده و بر علیه فروشنده شکایت حقوقی طرح نماید. برای این کار خریدار می بایست دادخواست تنظیم کند. دادخواست برگه ای خاص است که مشخصات طرفین دعوی و موضوع دعوی در آن ذکر می شود. خریدار می بایست دادخواست خود را به دادگاه عمومی و حقوقی محلی تقدیم نماید که ملک در حوزه قضایی آن محل واقع گردیده است.

با انعقاد مبایعه نامه خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری، خریدار مکلف می گردد ثمن یا بهای معامله را در ظرف مهلت زمان مشخص به فروشنده پرداخت نماید. هرچند بهای معامله در قرارداد خرید و فروش املاک معمولاً پول یا وجه رایج است، لیکن در بسیاری از موارد ممکن است ثمن معامله ملک با مال منقول و غیر منقول دیگری مثل خودرو، طلا و … باشد. در صورتی که خریدار از پرداخت بهای مورد معامله خودداری کند، فروشنده نیز می تواند چنانچه ملک را تاکنون به خریدار تحویل نداده باشد، از تحویل آن به خریدار خودداری نماید. علاوه بر این فروشنده می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و بر علیه خریدار دعوای حقوقی مطالبه بهای معامله و خسارات ناشی از آن را طرح نماید.

هرچند مالک ملک از نظر قانونی کسی است که نام او در دفتر ثبت به عنوان مالک ذکر شده باشد، اما دارنده مبایعه نامه می تواند بر علیه متصرف ملک دعوای حقوقی طرح کرده و ملک را از تصرف او خارج کند.

 

شیوه های قانونی برای خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری

از نظر قانون مدنی ایران خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری لزوماً به شیوه حضوری و کتبی قابل انجام نیست. بر مبنای اصل صحت قراردادها خرید و فروش املاک به شیوه غیر حضوری و از راه دور نیز ممکن است. از این رو خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری ممکن است با نامه نگاری، تلفن، از طریق اینترنت و … انجام گیرد. همچنین ممکن است طرفین قرارداد برای انعقاد مبایعه نامه وکیل معرفی نمایند. در این صورت وکیل به عنوان نماینده قانونی اصیل (خریدار یا فروشنده) شناخته می شود. چنانچه معامله به امضای وکلای طرفین برسد، خریدار و فروشنده در حدود توافقات وکلا، نسبت به انجام موضوع معامله متعهد می گردند.

شیوه حضوری خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری مستلزم مراجعه حضوری به دفاتر مشاورین املاک است. در شیوه غیر حضوری با دسترسی به وسایل ارتباط از راه دور، مشخصات و ویژگی های مورد معامله بررسی می شود و نسبت به انعقاد قرارداد به شیوه غیر حضوری مبادرت به عمل می آید.

 

بدون تردید خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری از تصمیمات مهم حقوق و مالی به شمار می رود. گاه انجام یک اشتباه کوچک در زمینه خرید و فروش املاک، آثار ناگوار زیادی را در پی دارد. در همین راستا توصیه می شود پیش از انجام اقدامات قانونی در خصوص خرید و فروش املاک، حتماً با یک نفر متخصص املاک مشاوره داشته باشید. برای انجام این کار کافی است به سامانه اینترنتی ملکیتا به نشانی www.melkita.com وارد شوید. موسسه ملکیتا با حضور و عضویت بهترین مشاورین املاک و مشاورین حقوقی، آماده ارائه خدمات خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری می باشد. برای ارتباط با متخصصین این مجموعه و دریافت مشاوره در زمینه خرید و فروش املاک می توانید به صورت شبانه روزی و در هفت روز هفته با ملکیتا در تماس باشید.